Copropriété la croix d’autel – Ennery
REGLEMENT DE COPROPRIETE HORIZONTALE
POUR UN ENSEMBLE IMMOBILIER D’IMMEUBLES INDIVIDUELS
( Mise à jour Loi N°85 – 1470 du 31 décembre 1985)
modifiant la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) adopté par l’assemblée générale du 29janvier 1993.
ARTICLE PREMIER : FORCE DU PRESENT REGLEMENT
Le présent règlement et ses modifications ultérieures s’imposent à tous les copropriétaires et à tous leurs successeurs dans leurs droits.
Aucune modification ne pourra être apportée au présent règlement si elle n’a pas fait l’objet d’une décision régulièrement prise en assemblée générale.
PREMIERE PARTIE : DESIGNATION – DESTINATION – DIVISION DE L’IMMEUBLE
ARTICLE 2 : DESIGNATION DE L’IMMEUBLE
Le présent règlement s’applique à un ensemble immobilier édifié sur un terrain situé à ENNERY (Val d’Oise) lieu-dit » LA CROIX D’AUTEL « , d’une contenance superficielle de six hectares, quarante – quatre ares, quatre-vingt-trois centiares (6 ha 44 a 83 ca) cadastré :
Section AE 87 (1ha 61a 70ca)
Section AE 88 (41a 40ca)
Section AE 89 (1ha 72a 40ca)
Section AE 110(2ha 69a 33ca)
limité d’un côté par la route départementale D927 de Pontoise à Beauvais. d’un autre côté par l’ancienne route de Pontoise,
D’un troisième côté par le chemin d’Ennery à Pontoise par le Bois et par les parcelles cadastrées Section X 142, 147, 161 et 855.
ARTICLE 3 :
L’immeuble ci-dessus désigné comprend 149 pavillons et 116 garages dont la réalisation s’est effectuée en quatre groupes:
GROUPE I : 33 pavillons et 24 garages
GROUPE II : 40 pavillons et 33 garages
GROUPE III : 40 pavillons et 22 garages
GROUPE IV : 36 pavillons et 37 garages.
avec espaces verts, cheminements piétons et aires de jeux.
ARTICLE 4 : PIECES ANNEXEES AU REGLEMENT
Sont annexés au présent règlement :
– Un plan de masse d’ensemble.
– Un tableau de répartition des charges générales des parties communes déjà publié le 17 septembre 1969 à la conservation des hypothèques .
– Un plan de masse d’ensemble.
– Un tableau de répartition des charges générales des parties communes déjà publié le 17 septembre 1969 à la conservation des hypothèques .
ARTICLE 5 : DESTINATION
L’immeuble est affecté à l’habitation.
ARTICLE 6 : DIVISION DE L’IMMEUBLE
Dans le présent règlement, chaque local privatif (y compris les garages extérieurs) forme un lot distinct affecté d’un numéro propre.
La numérotation, l’emplacement, la nature, la description, ainsi que la quote-part de droits et de charges correspondant à chaque lot font l’objet d’un état de description et de division publié par ailleurs.
La numérotation, l’emplacement, la nature, la description, ainsi que la quote-part de droits et de charges correspondant à chaque lot font l’objet d’un état de description et de division publié par ailleurs.
DEUXIEME PARTIE
DISTINCTION DES PARTIES COMMUNES ET DES PARTIES PRIVATIVES
ARTICLE 7 : DEFINITION DES PARTIES COMMUNES
Les parties de l’immeuble qui ne sont pas réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé sont « parties communes », ainsi que les parties de bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
ARTICLE 8 : DESIGNATION DES PARTIES COMMUNES
Ces parties appartiennent indivisément à tous les copropriétaires dans la proportion de la quote-part indiquée dans le tableau de description et de division figurant à l’article 6 du présent règlement.
Elles comprennent :
– la totalité du sol et notamment des jardins de façade, porches, pignons.
– les espaces verts, aires de jeux, cheminements des piétons.
– la télédistribution
– le local affecté au jardinier.
– la totalité du sol et notamment des jardins de façade, porches, pignons.
– les espaces verts, aires de jeux, cheminements des piétons.
– la télédistribution
– le local affecté au jardinier.
Cette énumération n’est pas limitative.
Les parkings, les allées gravillonnées appartiennent au domaine communal.
Les parkings, les allées gravillonnées appartiennent au domaine communal.
ARTICLE 9 : DEFINITION DES PARTIES PRIVATIVES
Sont privatives, les parties des bâtiments réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
ARTICLE 10 : DESIGNATION DES PARTIES PRIVATIVES
Les parties privatives comprennent, pour chaque immeuble individuel :
– les constructions avec leurs dépendances et accessoires.
– les conduites et prises d’eau, canalisations des eaux usées et de pluie jusqu’aux raccordements aux collecteurs , gaz, électricité et tous réseaux propres à chaque construction, à partir des compteurs et robinets d’arrêt.
Derrière chaque pavillon, côté séjour, un jardin privatif clôturé sera réservé à la jouissance exclusive de l’attributaire du pavillon sans que, en aucun cas, cette partie privative ne puisse déborder au-delà de la façade principale du pavillon.
Dans la plupart des cas, ce jardin privatif est limité à la façade postérieure du pavillon. Dans les cas où le pavillon dispose d’un pignon non jumelé, le jardin privatif peut, dans certains cas, déborder jusqu’à mi-pignon et exceptionnellement suivant le plan du paysagiste arriver jusqu’à la limite de la façade principale.
Les surfaces approximatives de ces parties privatives concernant l’assiette du pavillon ont été calculées graphiquement et sont déterminées dans l’état descriptif de division.
Elles ne peuvent, en aucun cas, constituer une propriété divise exclusive et demeurent indéfiniment dans la copropriété horizontale.
– les constructions avec leurs dépendances et accessoires.
– les conduites et prises d’eau, canalisations des eaux usées et de pluie jusqu’aux raccordements aux collecteurs , gaz, électricité et tous réseaux propres à chaque construction, à partir des compteurs et robinets d’arrêt.
Derrière chaque pavillon, côté séjour, un jardin privatif clôturé sera réservé à la jouissance exclusive de l’attributaire du pavillon sans que, en aucun cas, cette partie privative ne puisse déborder au-delà de la façade principale du pavillon.
Dans la plupart des cas, ce jardin privatif est limité à la façade postérieure du pavillon. Dans les cas où le pavillon dispose d’un pignon non jumelé, le jardin privatif peut, dans certains cas, déborder jusqu’à mi-pignon et exceptionnellement suivant le plan du paysagiste arriver jusqu’à la limite de la façade principale.
Les surfaces approximatives de ces parties privatives concernant l’assiette du pavillon ont été calculées graphiquement et sont déterminées dans l’état descriptif de division.
Elles ne peuvent, en aucun cas, constituer une propriété divise exclusive et demeurent indéfiniment dans la copropriété horizontale.
TROISIEME PARTIE
REGLES D’UTILISATION ET DE DISPOSITION DES DIVERSES PARTIES DE L’IMMEUBLE
ARTICLE 11 : JOUISSANCE DES PARTIES COMMUNES
Les parties communes sont indivises entre l’ensemble des copropriétaires, comme il a été dit à l’article 8 ci-dessus.
Chacun en jouit, conformément à la destination de l’immeuble et de manière à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.
L’ensemble des jardins de façade et allées dallées font partie des espaces communs ; ils ne pourront, en aucun cas, être attribués en jouissance privative ni être clôturés.
Chacun en jouit, conformément à la destination de l’immeuble et de manière à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.
L’ensemble des jardins de façade et allées dallées font partie des espaces communs ; ils ne pourront, en aucun cas, être attribués en jouissance privative ni être clôturés.
RESPONSABILITE INDIVIDUELLE
Tout dommage causé aux parties communes, toute aggravation des charges relatives aux parties communes, dus au fait d’un copropriétaire, de son personnel, du fait de son locataire ou de tous occupants de son chef, sont entièrement aux frais du copropriétaire concerné.
ARTICLE 12 : MODALITES D’USAGE DES PARTIES COMMUNES. UTILISATION DES VOIES – DEPOTS
Il ne pourra, sous aucun prétexte, être fait, ni sur les voies longeant la propriété, ni sur les voies intérieures, aucun dépôt de matériaux, marchandises, détritus ou objet quelconque, sauf autorisation par le syndic et pour une durée limitée.
Les allées gravillonnées qui traversent les espaces verts plantés et longent les chemins piétons et les zones de jeux sont strictement interdites à la circulation des véhicules à moteur (camions, voitures, motos, vélomoteurs) et au stationnement par l’arrêté municipal du 19 mars 1982, exception faite pour ambulances, pompiers, camions de déménagement, en cas de transport d’objets lourds, et chargement ou déchargement des véhicules au moment des périodes de vacances du Copropriétaire.
ARTICLE 13 : DISPOSITION DES PARTIES COMMUNES
L’assemblée générale peut décider certains actes de disposition sur les parties communes, aux conditions fixées par le règlement au chapitre des assemblées ci-après.
ARTICLE 14 : JOUISSANCE DES PARTIES PRIVATIVES
Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, conformément à la destination de l’immeuble et de son lot, sans troubler ni les droits, ni la jouissance paisible des autres copropriétaires.
Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale.
Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale.
ARTICLE 15 : MODALITES D’USAGE DES PARTIES PRIVATIVES
a) Modifications intérieures d’un lot
Sous réserve de la destination de l’immeuble, tout copropriétaire peut modifier, à ses frais, la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances.
Si ces travaux touchent à toutes choses ou parties communes, il devra, au préalable, obtenir l’autorisation de l’assemblée générale conformément à l’article 39 du présent règlement.
b) Modifications des parties privatives :
Toute construction nouvelle ne peut être entreprise que dans la mesure où la demande de permis de construire est signée par le syndic et autorisée par l’assemblée générale.
Toute transformation doit être conforme au plan d’occupation des sols de la zone UG.
Dans tous les cas, le copropriétaire bénéficiaire des travaux restera responsable des conséquences de tous les travaux qu’il fera exécuter.
c) Conditions d’entretien :
Les conditions d’entretien des extérieurs des pavillons, en particulier, les murs, portes d’entrée, les fenêtres, les persiennes, les barres d’appui des fenêtres, des toitures et sous-toitures seront définies en assemblée générale de la copropriété.
d) Ravalement :
Chaque copropriétaire procédera, à ses frais, au ravalement des murs de son propre pavillon (sauf accord écrit avec son voisin), selon la périodicité arrêtée en assemblée générale.
En cas de défaillance d’un copropriétaire, le syndicat, dans l’obligation de maintenir l’aspect extérieur des immeubles, fera exécuter les travaux d’entretien des façades aux frais et risques du copropriétaire défaillant.
e) Division :
Dans la mesure où elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, la division d’un lot ou la réunion de plusieurs lots pourra se faire, et en cas de division, la répartition des charges entre les fractions devra être soumise à l’approbation de l’assemblée générale, conformément à l’article 11, alinéa 2, de la loi du 1O juillet 1965.
f) Occupation des logements :
a) Modifications intérieures d’un lot
Sous réserve de la destination de l’immeuble, tout copropriétaire peut modifier, à ses frais, la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances.
Si ces travaux touchent à toutes choses ou parties communes, il devra, au préalable, obtenir l’autorisation de l’assemblée générale conformément à l’article 39 du présent règlement.
b) Modifications des parties privatives :
Toute construction nouvelle ne peut être entreprise que dans la mesure où la demande de permis de construire est signée par le syndic et autorisée par l’assemblée générale.
Toute transformation doit être conforme au plan d’occupation des sols de la zone UG.
Dans tous les cas, le copropriétaire bénéficiaire des travaux restera responsable des conséquences de tous les travaux qu’il fera exécuter.
c) Conditions d’entretien :
Les conditions d’entretien des extérieurs des pavillons, en particulier, les murs, portes d’entrée, les fenêtres, les persiennes, les barres d’appui des fenêtres, des toitures et sous-toitures seront définies en assemblée générale de la copropriété.
d) Ravalement :
Chaque copropriétaire procédera, à ses frais, au ravalement des murs de son propre pavillon (sauf accord écrit avec son voisin), selon la périodicité arrêtée en assemblée générale.
En cas de défaillance d’un copropriétaire, le syndicat, dans l’obligation de maintenir l’aspect extérieur des immeubles, fera exécuter les travaux d’entretien des façades aux frais et risques du copropriétaire défaillant.
e) Division :
Dans la mesure où elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, la division d’un lot ou la réunion de plusieurs lots pourra se faire, et en cas de division, la répartition des charges entre les fractions devra être soumise à l’approbation de l’assemblée générale, conformément à l’article 11, alinéa 2, de la loi du 1O juillet 1965.
f) Occupation des logements :
Les locaux composant l’ensemble immobilier devront conserver leur destination principale d’habitation. Toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, notamment le commerce de location meublée sont exclus, sauf accord unanime des copropriétaires.
L’exercice d’une profession libérale peut être autorisé à condition de ne pas comporter un danger ou une gêne anormale pour les autres copropriétaires.
Quelles que soient les autorisations administratives qui pourront être accordées aux intéressés désirant notamment modifier l’affectation de tout ou partie de leur pavillon, il ne pourra être exercé dans l’ensemble immobilier aucune activité ou profession qui produirait pour les voisins du bruit, une odeur désagréable ou un trouble quelconque ou qui choquerait les bonnes moeurs.
g) Tranquillité – Hygiène – Entretien :
1°) Les propriétaires et les occupants devront veiller à ce que la tranquillité ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou de gens à leur service.
2°) Conformément à l’arrêté préfectoral du 22 janvier 1992, les occupants des locaux d’habitation ou de leurs dépendances doivent prendre toutes précautions pour que le voisinage ne soit pas gêné par les bruits émanant de ces locaux tels que ceux provenant notamment d’appareils de diffusion sonore, de télévision, d’instruments et appareils de musique, appareils électro-ménagers, etc… ainsi que ceux résultant de la pratique d’activités et de jeux non adaptés à ces locaux.
Les bruits émis à l’intérieur des propriétés, qui sont audibles à l’extérieur et apportent une gêne au voisinage par leur intensité ou leur caractère répétitif sont interdits.
3°) Il ne pourra être mis aux fenêtres ou aux balcons ou en tout autre endroit extérieur privatif ou non aucun objet qui puisse nuire à la propreté ou au bon aspect de l’ensemble ou créer un danger quelconque .
4°) Aucun des usagers ne pourra encombrer les parties communes ni y laisser séjourner des objets quelconques, ou y faire quelque installation que ce soit. Les épaves ou objets de cette nature seront enlevés à la diligence du syndic, aux frais du contrevenant.
L’entretien et la réparation des véhicules sur les parties communes sont interdits.
Le stationnement des véhicules sur les parties communes est strictement interdit.
5°) Il est interdit de jeter, dans les canalisations sanitaires, des objets solides ou des eaux contenant des matières épaisses susceptibles d’occasionner des engorgements.
6°) Les frais de dégorgement des canalisations d’écoulement des eaux usées (éviers, lavabos, WC) seront supportés par les responsables de l’engorgement ou à défaut à la charge des pavillons concernés par la canalisation engorgée.
Sont à la charge du copropriétaire les parties comprises entre les appareils et le collecteur principal.
7°) Les poubelles seront en plastique rigide, ou, à défaut, seront seuls tolérés les sacs plastiques vendus à cet effet, à l’exclusion de tout autre contenant.
Les poubelles et « les monstres » sont ramassés aux jours prévus par la municipalité.
Les poubelles seront déposées aux points de ramassage au PLUS TOT LA VEILLE APRES 19 HEURES.
8°) Les chiens doivent être tenus en laisse et surveillés de jour comme de nuit.
Les chats et les chiens seront tatoués. Tout chat ou chien errant non identifié sera signalé au service compétent.
9°) Les tondeuses à gazon et autres outils sonores ne peuvent être utilisés que dans les conditions fixées par l’arrêté préfectoral mentionné ci-dessus.
h) Conservation du site :
Le caractère du site devra être préservé.
Toute publicité, sous quelque forme que ce soit, est formellement interdite, sauf éventuellement l’apposition de plaques professionnelles dont les dimensions seront définies par le syndic.
Toute demande de permis de construire ne pourra être adressée sans l’accord de l’assemblée générale sur le projet.
Il ne pourra être établi sur les façades rien qui puisse nuire aux habitants ou être en contravention avec les règlements ou modifier l’harmonie générale ou l’aspect extérieur des pavillons.
Les copropriétaires devront se raccorder obligatoirement au réseau collectif de télévision.
Toute antenne extérieure individuelle est strictement interdite.
i) Arbres et plantations :
Il est interdit, dans les parties communes, d’abattre, d’ébrancher ou mutiler les arbres et cueillir les fleurs. Tout usager devra remplacer, à ses frais, les plantations dont il aura provoqué la disparition.
Le conseil syndical a seul la responsabilité de l’abattage ou des plantations nouvelles.
j) Clôtures visibles de l’extérieur :
Au cas où les clôtures intérieures, autres que les murs prévus au plan masse par l’architecte, viendraient à être visibles des voies et allées carrossables, elles seront obligatoirement constituées d’un grillage d’une hauteur maximum de 1,50 mètre et doublé obligatoirement par une haie vive plantée par le syndicat (car située sur les parties communes) , à l’extérieur de la dite clôture , à 50 cm de celle-ci.
k) Clôtures entre les lots :
Les clôtures séparant les parties privatives seront constituées par un grillage d’une hauteur maximum de 1,50 mètre.
Elles pourront être doublées d’au moins une haie vive, d’une hauteur maximum de deux mètres maximum, après accord entre voisins concernés. Toutes les clôtures comprendront un portillon (en bois verni ou en métal peint en vert) qui donnera accès soit à une voie carrossable, soit à un chemin piéton ou à un espace commun.
L’exercice d’une profession libérale peut être autorisé à condition de ne pas comporter un danger ou une gêne anormale pour les autres copropriétaires.
Quelles que soient les autorisations administratives qui pourront être accordées aux intéressés désirant notamment modifier l’affectation de tout ou partie de leur pavillon, il ne pourra être exercé dans l’ensemble immobilier aucune activité ou profession qui produirait pour les voisins du bruit, une odeur désagréable ou un trouble quelconque ou qui choquerait les bonnes moeurs.
g) Tranquillité – Hygiène – Entretien :
1°) Les propriétaires et les occupants devront veiller à ce que la tranquillité ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou de gens à leur service.
2°) Conformément à l’arrêté préfectoral du 22 janvier 1992, les occupants des locaux d’habitation ou de leurs dépendances doivent prendre toutes précautions pour que le voisinage ne soit pas gêné par les bruits émanant de ces locaux tels que ceux provenant notamment d’appareils de diffusion sonore, de télévision, d’instruments et appareils de musique, appareils électro-ménagers, etc… ainsi que ceux résultant de la pratique d’activités et de jeux non adaptés à ces locaux.
Les bruits émis à l’intérieur des propriétés, qui sont audibles à l’extérieur et apportent une gêne au voisinage par leur intensité ou leur caractère répétitif sont interdits.
3°) Il ne pourra être mis aux fenêtres ou aux balcons ou en tout autre endroit extérieur privatif ou non aucun objet qui puisse nuire à la propreté ou au bon aspect de l’ensemble ou créer un danger quelconque .
4°) Aucun des usagers ne pourra encombrer les parties communes ni y laisser séjourner des objets quelconques, ou y faire quelque installation que ce soit. Les épaves ou objets de cette nature seront enlevés à la diligence du syndic, aux frais du contrevenant.
L’entretien et la réparation des véhicules sur les parties communes sont interdits.
Le stationnement des véhicules sur les parties communes est strictement interdit.
5°) Il est interdit de jeter, dans les canalisations sanitaires, des objets solides ou des eaux contenant des matières épaisses susceptibles d’occasionner des engorgements.
6°) Les frais de dégorgement des canalisations d’écoulement des eaux usées (éviers, lavabos, WC) seront supportés par les responsables de l’engorgement ou à défaut à la charge des pavillons concernés par la canalisation engorgée.
Sont à la charge du copropriétaire les parties comprises entre les appareils et le collecteur principal.
7°) Les poubelles seront en plastique rigide, ou, à défaut, seront seuls tolérés les sacs plastiques vendus à cet effet, à l’exclusion de tout autre contenant.
Les poubelles et « les monstres » sont ramassés aux jours prévus par la municipalité.
Les poubelles seront déposées aux points de ramassage au PLUS TOT LA VEILLE APRES 19 HEURES.
8°) Les chiens doivent être tenus en laisse et surveillés de jour comme de nuit.
Les chats et les chiens seront tatoués. Tout chat ou chien errant non identifié sera signalé au service compétent.
9°) Les tondeuses à gazon et autres outils sonores ne peuvent être utilisés que dans les conditions fixées par l’arrêté préfectoral mentionné ci-dessus.
h) Conservation du site :
Le caractère du site devra être préservé.
Toute publicité, sous quelque forme que ce soit, est formellement interdite, sauf éventuellement l’apposition de plaques professionnelles dont les dimensions seront définies par le syndic.
Toute demande de permis de construire ne pourra être adressée sans l’accord de l’assemblée générale sur le projet.
Il ne pourra être établi sur les façades rien qui puisse nuire aux habitants ou être en contravention avec les règlements ou modifier l’harmonie générale ou l’aspect extérieur des pavillons.
Les copropriétaires devront se raccorder obligatoirement au réseau collectif de télévision.
Toute antenne extérieure individuelle est strictement interdite.
i) Arbres et plantations :
Il est interdit, dans les parties communes, d’abattre, d’ébrancher ou mutiler les arbres et cueillir les fleurs. Tout usager devra remplacer, à ses frais, les plantations dont il aura provoqué la disparition.
Le conseil syndical a seul la responsabilité de l’abattage ou des plantations nouvelles.
j) Clôtures visibles de l’extérieur :
Au cas où les clôtures intérieures, autres que les murs prévus au plan masse par l’architecte, viendraient à être visibles des voies et allées carrossables, elles seront obligatoirement constituées d’un grillage d’une hauteur maximum de 1,50 mètre et doublé obligatoirement par une haie vive plantée par le syndicat (car située sur les parties communes) , à l’extérieur de la dite clôture , à 50 cm de celle-ci.
k) Clôtures entre les lots :
Les clôtures séparant les parties privatives seront constituées par un grillage d’une hauteur maximum de 1,50 mètre.
Elles pourront être doublées d’au moins une haie vive, d’une hauteur maximum de deux mètres maximum, après accord entre voisins concernés. Toutes les clôtures comprendront un portillon (en bois verni ou en métal peint en vert) qui donnera accès soit à une voie carrossable, soit à un chemin piéton ou à un espace commun.
ARTICLE 16 : LOCATIONS
Les locataires ou occupants des locaux à quelque titre que ce soit, seront tenus de jouir des lieux dans les conditions du Règlement de Copropriété. Tout locataire ou occupant sera présumé avoir eu connaissance du règlement de copropriété, par les soins du bailleur ou copropriétaire intéressé.
Le copropriétaire bailleur est seul responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou occupants. Il sera redevable de sa quote-part des diverses charges afférentes à son lot et des dommages et intérêts éventuels.
Les dispositions ci-dessus s’appliquent également à tout mode d’occupation par un tiers, sous une forme autre que la location.
Les locataires ou occupants des locaux à quelque titre que ce soit, seront tenus de jouir des lieux dans les conditions du Règlement de Copropriété. Tout locataire ou occupant sera présumé avoir eu connaissance du règlement de copropriété, par les soins du bailleur ou copropriétaire intéressé.
Le copropriétaire bailleur est seul responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou occupants. Il sera redevable de sa quote-part des diverses charges afférentes à son lot et des dommages et intérêts éventuels.
Les dispositions ci-dessus s’appliquent également à tout mode d’occupation par un tiers, sous une forme autre que la location.
ARTICLE 17 : CONSTITUTION DE DROITS REELS
Tout acte réalisant ou constatant un droit réel sur un lot devra expressément remplir les conditions fixées par l’article 4 du décret du 17 mars 1967, relatif à l’information de l’acquéreur, en ce qui concerne le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
Tout acte réalisant ou constatant un droit réel sur un lot devra expressément remplir les conditions fixées par l’article 4 du décret du 17 mars 1967, relatif à l’information de l’acquéreur, en ce qui concerne le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
ARTICLE 18 : MUTATION DE PROPRIETE
Les dispositions du présent article s’appliquent à toute mutation portant sur le droit de copropriété ou sur l’un de ses démembrements, ainsi que dans le cas de constitution d’un droit d’usage ou d’habitation.
a) Communication de documents :
Tout acte constatant le transfert de propriété d’un lot doit mentionner obligatoirement que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété et qu’il a adhéré au-dit règlement.
b) Obligation aux charges :
Le vendeur et l’acquéreur feront leur affaire personnelle de la ventilation des charges dues au syndicat au moment de la vente dans la proportion fixées d’un commun accord entre eux, sans que le syndicat ait à intervenir.
c) Droit du Syndicat :
En cas de mutation, à titre onéreux, d’un lot et conformément à l’article 20 de la loi et à l’article 5 du décret, si le vendeur n’est pas quitte de toute obligation à l’égard du syndicat, le syndic pourra former opposition au versement des fonds.
d) Notification des mutations – Election de domicile :
Tout transfert de propriété d’un lot ou de l’un de ses démembrements, toute constitution sur ces dernières d’un droit d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ses droits, est notifié sans délai au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par celui qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de son démembrement, ainsi que l’indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droits et le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Les dispositions du présent article s’appliquent à toute mutation portant sur le droit de copropriété ou sur l’un de ses démembrements, ainsi que dans le cas de constitution d’un droit d’usage ou d’habitation.
a) Communication de documents :
Tout acte constatant le transfert de propriété d’un lot doit mentionner obligatoirement que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété et qu’il a adhéré au-dit règlement.
b) Obligation aux charges :
Le vendeur et l’acquéreur feront leur affaire personnelle de la ventilation des charges dues au syndicat au moment de la vente dans la proportion fixées d’un commun accord entre eux, sans que le syndicat ait à intervenir.
c) Droit du Syndicat :
En cas de mutation, à titre onéreux, d’un lot et conformément à l’article 20 de la loi et à l’article 5 du décret, si le vendeur n’est pas quitte de toute obligation à l’égard du syndicat, le syndic pourra former opposition au versement des fonds.
d) Notification des mutations – Election de domicile :
Tout transfert de propriété d’un lot ou de l’un de ses démembrements, toute constitution sur ces dernières d’un droit d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ses droits, est notifié sans délai au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par celui qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de son démembrement, ainsi que l’indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droits et le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
QUATRIEME PARTIE
DIFFERENCIATION ET RECOUVREMENT DES CHARGES
CHAPITRE PREMIER
ARTICLE 19 : CHARGES GENERALES A TOUS LES COPROPRIETAIRES
Sont communes à tous les copropriétaires, les charges d’administration, d’entretien et de réparation des parties définies à l’article 8.
Les charges générales, communes à tous les copropriétaires, comprennent notamment:
Les charges d’administration telles que :
– Les impôts, contributions et taxes sous toutes les formes, auxquelles sont assujetties les parties communes.
– Les primes d’assurance garantissant les divers risques de l’immeuble et de l’administration du syndicat.
– Les frais d’administration et de fonctionnement du syndicat dont les frais de convocation de toutes les assemblées et notification d’ordres du jour complémentaires.
– Les honoraires du syndic et de tous intervenants (avocats, experts, etc…)
.- Le salaire, et les charges y afférentes, du personnel employé par le syndicat.
Cette énonciation n’est pas limitative.
Les charges générales, communes à tous les copropriétaires, comprennent notamment:
Les charges d’administration telles que :
– Les impôts, contributions et taxes sous toutes les formes, auxquelles sont assujetties les parties communes.
– Les primes d’assurance garantissant les divers risques de l’immeuble et de l’administration du syndicat.
– Les frais d’administration et de fonctionnement du syndicat dont les frais de convocation de toutes les assemblées et notification d’ordres du jour complémentaires.
– Les honoraires du syndic et de tous intervenants (avocats, experts, etc…)
.- Le salaire, et les charges y afférentes, du personnel employé par le syndicat.
Cette énonciation n’est pas limitative.
REPARTITION
Les charges générales ci-dessus sont supportées par tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part figurant dans le tableau de répartition des charges générales tel qu’il est annexé au présent règlement (Article 4).
Les charges d’usage, de conservation, d’entretien et de réparation des parties communes, telles que les consommations d’eau, d’électricité, les frais d’entretien des parties communes, le matériel d’équipement divers et sa réparation, la réparation des locaux à usage collectif, sont répartis dans les mêmes conditions, entre tous les copropriétaires.
Les charges générales ci-dessus sont supportées par tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part figurant dans le tableau de répartition des charges générales tel qu’il est annexé au présent règlement (Article 4).
Les charges d’usage, de conservation, d’entretien et de réparation des parties communes, telles que les consommations d’eau, d’électricité, les frais d’entretien des parties communes, le matériel d’équipement divers et sa réparation, la réparation des locaux à usage collectif, sont répartis dans les mêmes conditions, entre tous les copropriétaires.
CHAPITRE DEUX : REGLEMENT DES CHARGES
ARTICLE 20 : FINANCEMENT
Les ressources financières du syndicat sont les suivantes :
1°) Une avance de trésorerie permanente, à caractère de compte de capital, dont le montant est égal à la moitié du budget prévisionnel ordinaire de l’exercice précédent.
2°) En début d’exercice, une provision qui, sauf décision spéciale de l’assemblée générale, est fixée au quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré.
3°) En cours d’exercice, des provisions trimestrielles qui ne peuvent excéder chacune le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré.
4°) Des provisions spéciales correspondant au financement de travaux ou de dépenses spéciales votées en assemblée générale.
5°) Un appel de fonds égal au tiers de la dépense, en cas de travaux de sauvegarde que le syndic doit faire entreprendre d’urgence.
Les ressources financières du syndicat sont les suivantes :
1°) Une avance de trésorerie permanente, à caractère de compte de capital, dont le montant est égal à la moitié du budget prévisionnel ordinaire de l’exercice précédent.
2°) En début d’exercice, une provision qui, sauf décision spéciale de l’assemblée générale, est fixée au quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré.
3°) En cours d’exercice, des provisions trimestrielles qui ne peuvent excéder chacune le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré.
4°) Des provisions spéciales correspondant au financement de travaux ou de dépenses spéciales votées en assemblée générale.
5°) Un appel de fonds égal au tiers de la dépense, en cas de travaux de sauvegarde que le syndic doit faire entreprendre d’urgence.
ARTICLE 21 : RECOUVREMENT ET DEPOT DE FONDS
Les sommes ci-dessus définies sont exigibles dans la quinzaine de leur mise en recouvrement par le syndic de la copropriété.
Recouvrement des fonds :
Aucun copropriétaire ne peut se soustraire aux charges financières définies à l’article précédent.
Pour le recouvrement de ces sommes, le syndic dispose, sans autorisation de l’assemblée, notamment de la procédure de saisie prévue par l’article 58 du décret du 17 mars 1967.
– L’Assemblée générale décide, s’il y a lieu, du mode de placement des fonds recueillis.
– Le Syndic professionnel est dans l’obligation de soumettre au vote de l’Assemblée générale, lors de sa désignation et au moins tous les trois ans, la décision d’ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat. Dans cette hypothèse, la décision est prise à la majorité de tous les copropriétaires. La défaillance du syndic sur ce point, entraîne de plein droit, la nullité de son mandat.
Dans le cas où l’immeuble est administré par un syndic qui n’est pas soumis aux dispositions de la loi N° 70.9 du 2 janvier 1970 et du décret N° 72.678 du 20 juillet 1972, relatifs aux syndics professionnels, toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat. Une décision de l’assemblée générale peut, le cas échéant, dans les conditions et sous réserve des garanties qu’elle détermine, fixer le montant maximum des fonds que le syndic peut être autorisé à ne pas verser à ce compte.
L’absence d’un copropriétaire ou le fait que lui-même ou ses locataires se trouvent privés de la jouissance des parties privatives composant son lot ne saurait le dispenser du paiement des charges.
Recouvrement des fonds :
Aucun copropriétaire ne peut se soustraire aux charges financières définies à l’article précédent.
Pour le recouvrement de ces sommes, le syndic dispose, sans autorisation de l’assemblée, notamment de la procédure de saisie prévue par l’article 58 du décret du 17 mars 1967.
– L’Assemblée générale décide, s’il y a lieu, du mode de placement des fonds recueillis.
– Le Syndic professionnel est dans l’obligation de soumettre au vote de l’Assemblée générale, lors de sa désignation et au moins tous les trois ans, la décision d’ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat. Dans cette hypothèse, la décision est prise à la majorité de tous les copropriétaires. La défaillance du syndic sur ce point, entraîne de plein droit, la nullité de son mandat.
Dans le cas où l’immeuble est administré par un syndic qui n’est pas soumis aux dispositions de la loi N° 70.9 du 2 janvier 1970 et du décret N° 72.678 du 20 juillet 1972, relatifs aux syndics professionnels, toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat. Une décision de l’assemblée générale peut, le cas échéant, dans les conditions et sous réserve des garanties qu’elle détermine, fixer le montant maximum des fonds que le syndic peut être autorisé à ne pas verser à ce compte.
L’absence d’un copropriétaire ou le fait que lui-même ou ses locataires se trouvent privés de la jouissance des parties privatives composant son lot ne saurait le dispenser du paiement des charges.
ARTICLE 22 : SURETES
Les créances de toute nature du syndicat, à l’encontre de chaque copropriétaire, qu’il s’agisse de provisions ou de paiement définitif, sont garanties par les sûretés prévues par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.
Les créances de toute nature du syndicat, à l’encontre de chaque copropriétaire, qu’il s’agisse de provisions ou de paiement définitif, sont garanties par les sûretés prévues par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.
ARTICLE 23 : INDEMNITES DE RETARD
Les sommes dues au syndicat portent intérêt au profit du syndicat au taux légal en matière civile. L’intérêt est dû à compter de la date d’exigibilité prévue à l’article 21.
En plus des intérêts de retard, il sera perçu une pénalité de 1% des sommes dues par mois de retard.
Intérêts de retard et pénalités sont dus comme les charges et recouvrés de la même manière, avec les mêmes sûretés et garanties. En outre, les dépenses de toute nature (frais de relance, de procédure…) entraînés par le recouvrement des charges dues seront entièrement supportées par le copropriétaire défaillant, ainsi que tous dommages et intérêts.
Le syndic pourra, en cas de non-paiement des charges à la date d’exigibilité, engager les procédures judiciaires prévues par la loi.
Les sommes dues au syndicat portent intérêt au profit du syndicat au taux légal en matière civile. L’intérêt est dû à compter de la date d’exigibilité prévue à l’article 21.
En plus des intérêts de retard, il sera perçu une pénalité de 1% des sommes dues par mois de retard.
Intérêts de retard et pénalités sont dus comme les charges et recouvrés de la même manière, avec les mêmes sûretés et garanties. En outre, les dépenses de toute nature (frais de relance, de procédure…) entraînés par le recouvrement des charges dues seront entièrement supportées par le copropriétaire défaillant, ainsi que tous dommages et intérêts.
Le syndic pourra, en cas de non-paiement des charges à la date d’exigibilité, engager les procédures judiciaires prévues par la loi.
ARTICLE 24 : INDIVISIBILITE SOLIDAIRE DES DEBITEURS
Les dettes dues au titre d’un lot à l’égard du syndicat sont indivisibles.
Le syndicat pourra en exiger l’entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire.
Si un ou plusieurs lots appartiennent indivisément à plusieurs copropriétaires, ces derniers seront solidairement tenus des charges envers le syndicat, lequel pourra exiger l’entier paiement de n’importe lequel des indivisaires.
Les nu-copropriétaires, les usufruitiers, les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation, seront, de la même manière que ci-dessus, solidaires envers le syndicat. Tous les frais entraînés par la ou les significations prévues par l’article 877 du Code Civil seront à la charge des héritiers.
Les dettes dues au titre d’un lot à l’égard du syndicat sont indivisibles.
Le syndicat pourra en exiger l’entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire.
Si un ou plusieurs lots appartiennent indivisément à plusieurs copropriétaires, ces derniers seront solidairement tenus des charges envers le syndicat, lequel pourra exiger l’entier paiement de n’importe lequel des indivisaires.
Les nu-copropriétaires, les usufruitiers, les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation, seront, de la même manière que ci-dessus, solidaires envers le syndicat. Tous les frais entraînés par la ou les significations prévues par l’article 877 du Code Civil seront à la charge des héritiers.
ARTICLE 25 : OBLIGATIONS AUX CHARGES EN CAS DE MUTATION DE PROPRIETE
En cas de mutation, l’ancien propriétaire reste tenu du paiement de toutes les créances du syndicat, liquides et exigibles à la date de la mutation, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif.Les sommes versées à titre d’avance ou de provision, lors de travaux, par l’ancien copropriétaire ne lui sont pas restituées. Ces sommessont imputées sur le compte du nouveau copropriétaire.
CINQUIEME PARTIE : ASSURANCES – SINISTRES -RECONSTRUCTION
ARTICLE 26 : ASSURANCES
I) ASSURANCES DU SYNDICAT :
Le syndicat des copropriétaires souscrira, auprès d’une compagnie d’assurance , tous contrats garantissant les bâtiments ou construction à usage commun, s’il en existe.
Le syndicat pourra fixer le montant des garanties sous réserve des dispositions légales.
Les contrats seront signés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.
II) AFFECTATION DES INDEMNITES ALLOUEES EN CAS DE SINISTRE :
Les indemnités allouées en vertu des polices souscrites par le syndicat seront, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.
III) ASSURANCE INDIVIDUELLE DES COPROPRIETAIRES :
Il est vivement recommandé à chaque copropriétaire de souscrire ou de faire souscrire par ses locataires ou par les occupants éventuels de son lot, les contrats d’assurances qui les garantiront contre les risques locatifs, le recours des voisins, les dommages causés aux tiers, l’incendie, les dégâts des eaux, gaz, électricité, etc…
I) ASSURANCES DU SYNDICAT :
Le syndicat des copropriétaires souscrira, auprès d’une compagnie d’assurance , tous contrats garantissant les bâtiments ou construction à usage commun, s’il en existe.
Le syndicat pourra fixer le montant des garanties sous réserve des dispositions légales.
Les contrats seront signés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.
II) AFFECTATION DES INDEMNITES ALLOUEES EN CAS DE SINISTRE :
Les indemnités allouées en vertu des polices souscrites par le syndicat seront, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.
III) ASSURANCE INDIVIDUELLE DES COPROPRIETAIRES :
Il est vivement recommandé à chaque copropriétaire de souscrire ou de faire souscrire par ses locataires ou par les occupants éventuels de son lot, les contrats d’assurances qui les garantiront contre les risques locatifs, le recours des voisins, les dommages causés aux tiers, l’incendie, les dégâts des eaux, gaz, électricité, etc…
SIXIEME PARTIE : ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
CHAPITRE PREMIER : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
ARTICLE 27 : LE SYNDICAT
L’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, objet du présent règlement, constitue, de plein droit, un syndicat de copropriété, doté de la personnalité civile.
Le syndicat pourra décider de son administration sous forme coopérative sans qu’il y ait lieu de modifier le règlement de copropriété, ce dernier prévoyant d’ores et déjà cette modalité de gestion, conformément à l’article 14, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Dans cette hypothèse, les dispositions législatives et règlementaires concernant le syndicat coopératif seront appliquées.
La décision de gérer ou non selon des modalités coopératives, relevant de l’administration de l’immeuble, pourra être prise, par l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce syndicat existe dès qu’un lot de l’immeuble a été attribué en propriété. Sa durée n’est pas limitée, mais il prend fin par la réunion de tous les lots en une seule main.
Le syndicat pourra décider de son administration sous forme coopérative sans qu’il y ait lieu de modifier le règlement de copropriété, ce dernier prévoyant d’ores et déjà cette modalité de gestion, conformément à l’article 14, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Dans cette hypothèse, les dispositions législatives et règlementaires concernant le syndicat coopératif seront appliquées.
La décision de gérer ou non selon des modalités coopératives, relevant de l’administration de l’immeuble, pourra être prise, par l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce syndicat existe dès qu’un lot de l’immeuble a été attribué en propriété. Sa durée n’est pas limitée, mais il prend fin par la réunion de tous les lots en une seule main.
ARTICLE 28 : DENOMINATION
Ce syndicat a pour dénomination « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA CROIX D’AUTEL « .
ARTICLE 29 : SIEGE
Le siège du syndicat est fixé au domicile du syndic ou en tout autre lieu décidé par le conseil syndical.
Le siège du syndicat est fixé au domicile du syndic ou en tout autre lieu décidé par le conseil syndical.
ARTICLE 30 : OBJET
Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
Il pourra participer à la constitution ou adhérer à des unions, dans le cadre de l’article 29 de la loi n° 65.557 du 10 juillet 1965, soit dans le cadre d’un même ensemble immobilier, soit pour permettre la création et la gestion de services destinés à faciliter la gestion, ainsi que la vie sociale de la copropriété.
Il a la qualité pour ester en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents au-dit immeuble.
Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
Il pourra participer à la constitution ou adhérer à des unions, dans le cadre de l’article 29 de la loi n° 65.557 du 10 juillet 1965, soit dans le cadre d’un même ensemble immobilier, soit pour permettre la création et la gestion de services destinés à faciliter la gestion, ainsi que la vie sociale de la copropriété.
Il a la qualité pour ester en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents au-dit immeuble.
CHAPITRE DEUX : ASSEMBLEES GENERALES
ARTICLE 31 : Les assemblées générales des copropriétaires ne délibèrent valablement que sur les questions régulièrement inscrites à l’ordre du jour.
ARTICLE 32 : EPOQUE DES REUNIONS
L’assemblée des copropriétaires se réunit au moins une fois par an, dans les six mois de la fin de l’exercice. Elle peut être convoquée aussi souvent qu’il sera utile pour la copropriété.
L’assemblée des copropriétaires se réunit au moins une fois par an, dans les six mois de la fin de l’exercice. Elle peut être convoquée aussi souvent qu’il sera utile pour la copropriété.
ARTICLE 33 : CONVOCATIONS
L’assemblée générale est normalement convoquée par le syndic et sur son initiative. Il doit en outre convoquer l’assemblée, à la demande, soit d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix du syndicat, soit du conseil syndical, s’il en existe un.
Si la mise en demeure de convocation adressée au syndic reste infructueuse pendant plus de huit jours, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical. S’il n’existe pas de conseil syndical, ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation, tout copropriétaire peut se faire habiliter à convoquer l’assemblée dans les conditions prévues par l’article 50 du décret du 17 mars 1967.
En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, tout copropriétaire le plus diligent pourra convoquer l’assemblée générale après que la demande en ait été faite comme il est dit ci-dessus.
Si la mise en demeure de convocation adressée au syndic reste infructueuse pendant plus de huit jours, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical. S’il n’existe pas de conseil syndical, ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation, tout copropriétaire peut se faire habiliter à convoquer l’assemblée dans les conditions prévues par l’article 50 du décret du 17 mars 1967.
En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, tout copropriétaire le plus diligent pourra convoquer l’assemblée générale après que la demande en ait été faite comme il est dit ci-dessus.
ARTICLE 34 : FORME ET DELAI DE CONVOCATION
Les convocations sont notifiées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise de la convocation contre émargement d’une feuille ou d’un registre de convocations. Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de réunion.
En cas de seconde assemblée sur le même ordre du jour, dans le cas prévu par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de convocation peut être réduit à huit jours.
Les convocations sont notifiées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise de la convocation contre émargement d’une feuille ou d’un registre de convocations. Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de réunion.
En cas de seconde assemblée sur le même ordre du jour, dans le cas prévu par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de convocation peut être réduit à huit jours.
ARTICLE 35 : CONTENU DES CONVOCATIONS
Les convocations indiqueront le lieu, la date et l’heure de la réunion, ainsi que les questions mise à l’ordre du jour. Le syndic ou à défaut, la personne habilitée à convoquer l’assemblée, choisit le lieu de la réunion qui pourra être hors des limites communales.
Doivent être notifiés, en même temps que l’ordre du jour :
1°) Les recettes et dépenses de l’exercice écoulé, ainsi qu’un état des dettes et créances du syndicat, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes.
2°) Un budget prévisionnel, lorsque l’assemblée doit statuer sur le budget du nouvel exercice.
Doivent être également notifiés lorsque doivent être prises des décisions aux majorités fixées par l’article 43 ci-après, les projets des résolutions proposées ainsi que les informations énoncées à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.
Les convocations indiqueront le lieu, la date et l’heure de la réunion, ainsi que les questions mise à l’ordre du jour. Le syndic ou à défaut, la personne habilitée à convoquer l’assemblée, choisit le lieu de la réunion qui pourra être hors des limites communales.
Doivent être notifiés, en même temps que l’ordre du jour :
1°) Les recettes et dépenses de l’exercice écoulé, ainsi qu’un état des dettes et créances du syndicat, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes.
2°) Un budget prévisionnel, lorsque l’assemblée doit statuer sur le budget du nouvel exercice.
Doivent être également notifiés lorsque doivent être prises des décisions aux majorités fixées par l’article 43 ci-après, les projets des résolutions proposées ainsi que les informations énoncées à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.
ARTICLE 36 : ORDRE DU JOUR COMPLEMENTAIRE
Dans les six jours de l’envoi de la convocation, tout copropriétaire ou le conseil syndical peut notifier à la personne qui a convoqué l’assemblée, toute question dont il demande inscription à l’ordre du jour.
L’auteur de la demande doit joindre les documents annexes éventuellement nécessaires.
La personne qui a convoqué l’assemblée générale doit notifier à son tour à tous les autres copropriétaires, cinq jours au moins avant la date de la réunion, les questions (et documents annexes) dont l’inscription a été requise.
Dans les six jours de l’envoi de la convocation, tout copropriétaire ou le conseil syndical peut notifier à la personne qui a convoqué l’assemblée, toute question dont il demande inscription à l’ordre du jour.
L’auteur de la demande doit joindre les documents annexes éventuellement nécessaires.
La personne qui a convoqué l’assemblée générale doit notifier à son tour à tous les autres copropriétaires, cinq jours au moins avant la date de la réunion, les questions (et documents annexes) dont l’inscription a été requise.
ARTICLE 37 : PERSONNES A CONVOQUER
Sont convoqués :
– Tous les copropriétaires
– Toutes les personnes membres d’une société jouissant, par l’intermédiaire de cette dernière, d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble.
Tant qu’avis d’une mutation n’aura pas été notifié au syndic, les convocations régulièrement adressées à l’ancien copropriétaire, à défaut de la notification ci-dessus, valent à l’égard du nouveau copropriétaire.
En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, ou d’un groupe de parts de sociétés donnant vocation à un lot , les indivisaires ou associés doivent être représentés par un mandataire commun, qui sera, à défaut d’accord entre eux, désigné par le président du tribunal de grande Instance à la requête de l’un des indivisaires ou associés ou du Syndic.
Sont convoqués :
– Tous les copropriétaires
– Toutes les personnes membres d’une société jouissant, par l’intermédiaire de cette dernière, d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble.
Tant qu’avis d’une mutation n’aura pas été notifié au syndic, les convocations régulièrement adressées à l’ancien copropriétaire, à défaut de la notification ci-dessus, valent à l’égard du nouveau copropriétaire.
En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, ou d’un groupe de parts de sociétés donnant vocation à un lot , les indivisaires ou associés doivent être représentés par un mandataire commun, qui sera, à défaut d’accord entre eux, désigné par le président du tribunal de grande Instance à la requête de l’un des indivisaires ou associés ou du Syndic.
ARTICLE 38 :
Pendant le délai s’écoulant entre la convocation et l’assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic.
Le syndic indiquera sur la convocation le jour prévu pour permettre cette consultation.
Pendant le délai s’écoulant entre la convocation et l’assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic.
Le syndic indiquera sur la convocation le jour prévu pour permettre cette consultation.
ARTICLE 39 : TENUE DES ASSEMBLEES
a) Feuille de présence :
Une feuille de présence est émargée par les membres de l’assemblée entrant en séance. Il est indiqué les noms des mandataires. Cette feuille est certifiée exacte par le président de l’assemblée et les scrutateurs s’il en existe.
b) Président – Secrétariat – Bureau :
L’assemblée désigne par vote à main levée, un président de séance. A défaut, le président du conseil syndical, s’il en existe un, et, à défaut, le copropriétaire détenant le plus grand nombre de voix assure la présidence.
Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée, mais le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée.
Le cas échéant, l’assemblée élit un ou plusieurs scrutateurs. A défaut de candidat, les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptant qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété. Le président, le secrétaire, et les scrutateurs forment le bureau de l’assemblée.c) Représentation :
Les copropriétaires peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix, à l’exception :
– d’un préposé du syndicat, du syndic, du conjoint du syndic et des préposés de ce dernier.
– Et des incapables qui sont représentés par leurs représentants légaux.
En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, comme précisé ci-dessus à l’article 37, les intéressés sont représentés par un mandataire commun désigné par eux,ou, à défaut, par le président du tribunal, à la requête de l’un d’eux ou du syndic.
Aucun mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.
d) Vote des décisions. Administration et entretien :
Les décisions sont prises en assemblées générales à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (chacun desdits copropriétaires disposant d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes) pour ce qui concerne l’administration de la copropriété et l’entretien du patrimoine et toutes les questions non évoquées à la majorité spéciale (Articles 25, 26 , 309 et 35 de la loi du 10 juillet 1965.)
Votes partiels :
Les dépenses concernant exclusivement un bâtiment, un corps de bâtiment ou un équipement particulier, sont à la charge des copropriétaires dont les lots forment ledit bâtiment ou dont les lots sont desservis par l’équipement en cause. Dans ce cas, les copropriétaires des lots susdits prennent seuls part aux votes concernant les dépenses ci-dessus. Chacun dispose alors d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de dépenses spéciales fixées par le tableau de division et de description figurant à l’article 6 du présent règlement.
Décisions exigeant la majorité absolue :
Les décisions suivantes ne peuvent être valablement prises qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires :
1°) Toute délégation de pouvoir de prendre l’une des décisions relevant de la majorité ci-dessus ;
2°) L’autorisation à certains copropriétaires, d’exécuter à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
3°) La désignation ou la révocation du ou des syndics ou des membres du conseil syndical. En cas d’administration coopérative, le syndic est élu et révoqué par le conseil syndical.
4°) Les conditions de réalisation des actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires à celles-ci, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires, telles que création de cour commune ou cession de droits de mitoyenneté.
5°) les modalités d’exécution des travaux obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires.
6°) La modification de répartition des charges d’équipement rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives.
7°) L’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
8°) la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité, d’équipement définies par la loi du 12 juillet 1967, relative à l’amélioration de l’habitat pour ce qui concerne les parties communes.
9°) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite.
10°) L’installation d’antennes collectives de radio ou de télévision.
Faute d’obtenir la majorité requise du présent article, une nouvelle assemblée devra être convoquée sur les questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée et sur lesquelles une décision n’aura pas été prise à la majorité prévue par la première assemblée.
Cette nouvelle assemblée générale statuera à la majorité ordinaire des voix des copropriétaires présents ou représentés.
a) Feuille de présence :
Une feuille de présence est émargée par les membres de l’assemblée entrant en séance. Il est indiqué les noms des mandataires. Cette feuille est certifiée exacte par le président de l’assemblée et les scrutateurs s’il en existe.
b) Président – Secrétariat – Bureau :
L’assemblée désigne par vote à main levée, un président de séance. A défaut, le président du conseil syndical, s’il en existe un, et, à défaut, le copropriétaire détenant le plus grand nombre de voix assure la présidence.
Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée, mais le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée.
Le cas échéant, l’assemblée élit un ou plusieurs scrutateurs. A défaut de candidat, les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptant qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété. Le président, le secrétaire, et les scrutateurs forment le bureau de l’assemblée.c) Représentation :
Les copropriétaires peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix, à l’exception :
– d’un préposé du syndicat, du syndic, du conjoint du syndic et des préposés de ce dernier.
– Et des incapables qui sont représentés par leurs représentants légaux.
En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, comme précisé ci-dessus à l’article 37, les intéressés sont représentés par un mandataire commun désigné par eux,ou, à défaut, par le président du tribunal, à la requête de l’un d’eux ou du syndic.
Aucun mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.
d) Vote des décisions. Administration et entretien :
Les décisions sont prises en assemblées générales à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (chacun desdits copropriétaires disposant d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes) pour ce qui concerne l’administration de la copropriété et l’entretien du patrimoine et toutes les questions non évoquées à la majorité spéciale (Articles 25, 26 , 309 et 35 de la loi du 10 juillet 1965.)
Votes partiels :
Les dépenses concernant exclusivement un bâtiment, un corps de bâtiment ou un équipement particulier, sont à la charge des copropriétaires dont les lots forment ledit bâtiment ou dont les lots sont desservis par l’équipement en cause. Dans ce cas, les copropriétaires des lots susdits prennent seuls part aux votes concernant les dépenses ci-dessus. Chacun dispose alors d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de dépenses spéciales fixées par le tableau de division et de description figurant à l’article 6 du présent règlement.
Décisions exigeant la majorité absolue :
Les décisions suivantes ne peuvent être valablement prises qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires :
1°) Toute délégation de pouvoir de prendre l’une des décisions relevant de la majorité ci-dessus ;
2°) L’autorisation à certains copropriétaires, d’exécuter à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
3°) La désignation ou la révocation du ou des syndics ou des membres du conseil syndical. En cas d’administration coopérative, le syndic est élu et révoqué par le conseil syndical.
4°) Les conditions de réalisation des actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires à celles-ci, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires, telles que création de cour commune ou cession de droits de mitoyenneté.
5°) les modalités d’exécution des travaux obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires.
6°) La modification de répartition des charges d’équipement rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives.
7°) L’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
8°) la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité, d’équipement définies par la loi du 12 juillet 1967, relative à l’amélioration de l’habitat pour ce qui concerne les parties communes.
9°) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite.
10°) L’installation d’antennes collectives de radio ou de télévision.
Faute d’obtenir la majorité requise du présent article, une nouvelle assemblée devra être convoquée sur les questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée et sur lesquelles une décision n’aura pas été prise à la majorité prévue par la première assemblée.
Cette nouvelle assemblée générale statuera à la majorité ordinaire des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Décisions exigeant la double majorité :
Les décisions suivantes ne peuvent être valablement prises qu’à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
1°) Les actes d’acquisitions immobilières et les actes de dispositions autres que ceux mentionnés aux alinéas 4° et 5° ci-dessus.
2°) la modification du règlement de copropriété pour toutes les dispositions concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
3°) Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration, à l’exception des travaux obligatoires en vertu des dispositions administratives ainsi que ceux compris dans les dispositions ci-dessus relevant de la majorité absolue.
Les décisions suivantes ne peuvent être valablement prises qu’à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
1°) Les actes d’acquisitions immobilières et les actes de dispositions autres que ceux mentionnés aux alinéas 4° et 5° ci-dessus.
2°) la modification du règlement de copropriété pour toutes les dispositions concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
3°) Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration, à l’exception des travaux obligatoires en vertu des dispositions administratives ainsi que ceux compris dans les dispositions ci-dessus relevant de la majorité absolue.
Amélioration – Additions – Surélévations :
L’assemblée ne peut décider qu’à la double majorité ci-dessus et à condition qu’elles soient conformes à la destination de l’immeuble, les transformations d’un ou de plusieurs éléments d’équipement, les adjonctions d’éléments nouveaux, les aménagements de locaux à usage commun, ou la création de tels locaux, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble. L’assemblée fixera à la même majorité, la répartition du coût des travaux et des indemnités éventuellement dues conformément à l’article 30 et à l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 et attribuées aux lots éventuellement perturbés ou dépréciés par les travaux.
Décisions exigeant l’unanimité :
A quelque majorité que ce soit, l’assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
L’unanimité des voix des copropriétaires est en outre nécessaire :
1°) Pour modifier la répartition des charges, sauf pour subdiviser la quote-part d’un lot vendu en deux fractions, cette division étant votée à la majorité simple de l’assemblée générale, pour modifier la répartition des charges d’équipement, à la suite d’un changement de l’usage d’une partie privative, cette modification est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
2°) Pour imposer une modalité à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.
3°) Pour disposer des parties communes dont l’aliénation porte atteinte à la destination de l’immeuble.
e) procès-verbal :
Il est établi un procès-verbal contenant le lieu, la date, l’heure de la réunion, le nombre de voix présentes ou représentées, l’ordre du jour et le texte de chaque résolution en indiquant pour chacun le nombre de voix favorables, ainsi que le nom des copropriétaires ou associés qui ont voté contre, et de ceux qui se sont abstenus.
Ce procès-verbal est signé par le président, par le secrétaire et les autres membres éventuellement élus pour constituer le bureau. Les procès-verbaux sont inscrits sur un registre spécial ouvert à cet effet.
L’assemblée ne peut décider qu’à la double majorité ci-dessus et à condition qu’elles soient conformes à la destination de l’immeuble, les transformations d’un ou de plusieurs éléments d’équipement, les adjonctions d’éléments nouveaux, les aménagements de locaux à usage commun, ou la création de tels locaux, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble. L’assemblée fixera à la même majorité, la répartition du coût des travaux et des indemnités éventuellement dues conformément à l’article 30 et à l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 et attribuées aux lots éventuellement perturbés ou dépréciés par les travaux.
Décisions exigeant l’unanimité :
A quelque majorité que ce soit, l’assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
L’unanimité des voix des copropriétaires est en outre nécessaire :
1°) Pour modifier la répartition des charges, sauf pour subdiviser la quote-part d’un lot vendu en deux fractions, cette division étant votée à la majorité simple de l’assemblée générale, pour modifier la répartition des charges d’équipement, à la suite d’un changement de l’usage d’une partie privative, cette modification est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
2°) Pour imposer une modalité à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.
3°) Pour disposer des parties communes dont l’aliénation porte atteinte à la destination de l’immeuble.
e) procès-verbal :
Il est établi un procès-verbal contenant le lieu, la date, l’heure de la réunion, le nombre de voix présentes ou représentées, l’ordre du jour et le texte de chaque résolution en indiquant pour chacun le nombre de voix favorables, ainsi que le nom des copropriétaires ou associés qui ont voté contre, et de ceux qui se sont abstenus.
Ce procès-verbal est signé par le président, par le secrétaire et les autres membres éventuellement élus pour constituer le bureau. Les procès-verbaux sont inscrits sur un registre spécial ouvert à cet effet.
ARTICLE 40 : FORCE ET VALIDITE DES DECISIONS
Toutes les décisions prises dans les conditions ci-dessus s’imposent à tous les copropriétaires et à leurs ayant-causes.
Les décisions de l’assemblée ne peuvent être contestées que devant le Tribunal et par les copropriétaires opposants ou absents et non représentés, dans le délai de deux mois, à peine de déchéance, de la notification des décisions qui leur est faite à la diligence du Syndic, laquelle notification devra rapporter le délai… La notification doit être faite elle-même dans les deux mois suivant l’assemblée générale.
Toutes les décisions prises dans les conditions ci-dessus s’imposent à tous les copropriétaires et à leurs ayant-causes.
Les décisions de l’assemblée ne peuvent être contestées que devant le Tribunal et par les copropriétaires opposants ou absents et non représentés, dans le délai de deux mois, à peine de déchéance, de la notification des décisions qui leur est faite à la diligence du Syndic, laquelle notification devra rapporter le délai… La notification doit être faite elle-même dans les deux mois suivant l’assemblée générale.
CHAPITRE III : LE SYNDIC
ARTICLE 41 : REPRESENTANT LEGAL DU SYNDICAT
L’application du règlement de copropriété, l’exécution des décisions de l’assemblée générale et la gestion de l’immeuble sont confiées à un syndic qui est le représentant légal du syndicat.
Nomination – Révocation – Rémunération :
Les fonctions du syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale nommée par l’assemblée générale aux conditions fixées par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
De son côté, si le syndic a l’intention de se démettre, il doit convoquer une assemblée dans un délai maximum de trois mois à compter de la réunion de l’assemblée.
L’assemblée générale fixe, dans le cadre de la réglementation y afférente, la rémunération du syndic à la majorité des voix présentes ou représentées.
Dans le cas d’un syndic bénévole, celui-ci pourra obtenir, dans la limite budgétaire prévue, le remboursement des frais divers engagés pour l’administration de la copropriété. De même, les conseillers syndicaux seront remboursés de leurs frais pour le service du syndicat.
Cas exceptionnels
1°) Syndic judiciaire. :
A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.
L’ordonnance fixera la mission du syndic et la durée de celle-ci. Cette mission peut être prorogée ou close par la même procédure. Le syndic judiciaire doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic, deux mois avant la fin de ses fonctions. La mission du syndic judiciaire cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné en assemblée générale.
2°) Décès du syndic :
En cas de décès du syndic et à défaut d’une convocation de l’assemblée générale, effectuée par le conseil syndical, le président du tribunal, saisi sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété, chargé notamment de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
La nomination d’un syndic par l’Assemblée générale (excepté dans le cas de fonctionnement coopératif) met fin de plein droit aux fonctions de l’administrateur provisoire.
3°) Empêchement ou carence du syndic :
En cas d’empêchement pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du Syndicat, tout copropriétaire est habilité à faire désigner, soit un copropriétaire, soit un mandataire de justice, par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance pour convoquer l’Assemblée, ou encore si la carence est constatée à la suite d’une demande de convocation signée par des copropriétaires représentant 25% des voix du Syndicat.
L’application du règlement de copropriété, l’exécution des décisions de l’assemblée générale et la gestion de l’immeuble sont confiées à un syndic qui est le représentant légal du syndicat.
Nomination – Révocation – Rémunération :
Les fonctions du syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale nommée par l’assemblée générale aux conditions fixées par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
De son côté, si le syndic a l’intention de se démettre, il doit convoquer une assemblée dans un délai maximum de trois mois à compter de la réunion de l’assemblée.
L’assemblée générale fixe, dans le cadre de la réglementation y afférente, la rémunération du syndic à la majorité des voix présentes ou représentées.
Dans le cas d’un syndic bénévole, celui-ci pourra obtenir, dans la limite budgétaire prévue, le remboursement des frais divers engagés pour l’administration de la copropriété. De même, les conseillers syndicaux seront remboursés de leurs frais pour le service du syndicat.
Cas exceptionnels
1°) Syndic judiciaire. :
A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.
L’ordonnance fixera la mission du syndic et la durée de celle-ci. Cette mission peut être prorogée ou close par la même procédure. Le syndic judiciaire doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic, deux mois avant la fin de ses fonctions. La mission du syndic judiciaire cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné en assemblée générale.
2°) Décès du syndic :
En cas de décès du syndic et à défaut d’une convocation de l’assemblée générale, effectuée par le conseil syndical, le président du tribunal, saisi sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété, chargé notamment de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
La nomination d’un syndic par l’Assemblée générale (excepté dans le cas de fonctionnement coopératif) met fin de plein droit aux fonctions de l’administrateur provisoire.
3°) Empêchement ou carence du syndic :
En cas d’empêchement pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du Syndicat, tout copropriétaire est habilité à faire désigner, soit un copropriétaire, soit un mandataire de justice, par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance pour convoquer l’Assemblée, ou encore si la carence est constatée à la suite d’une demande de convocation signée par des copropriétaires représentant 25% des voix du Syndicat.
POUVOIRS ET FONCTIONS DU SYNDIC. AUTORISATIONS SPECIALES
Le Syndic exerce les fonctions suivantes:
1°) Il fait assurer l’application du règlement de copropriété en proposant, s’il y a lieu, à la décision de l’assemblée générale, les actions à engager.
2°) Il exécute les décisions de l’assemblée générale.
3°) Il administre l’immeuble, à savoir, notamment :
a) par la conservation des archives et la tenue de la comptabilité du syndicat.
b) par l’établissement du budget prévisionnel du syndicat qui sera soumis au vote de l’assemblée générale.
c) par la répartition et le recouvrement des charges y compris par voie judiciaire.
d) par la tenue d’une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ainsi que la situation de trésorerie du syndicat.
e) par l’engagement et la direction du personnel, pour les emplois fixés par l’assemblée générale, ainsi que par le congédiement du-dit personnel.
f) par la tenue à jour de la liste des copropriétaires et titulaires de droits réels (avec indication des lots qui leur appartiennent et leur domicile réel ou élu).
g) par la convocation de l’assemblée générale.
4°) Il assume la conservation de l’immeuble par l’exécution des travaux d’entretien et les travaux décidés par l’assemblée ainsi qu’en cas d’urgence en faisant procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux de sauvegarde. Pour ces derniers, après avis du conseil syndical, s’il en existe un, le syndic peut demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale, le versement d’une provision égale au tiers du montant du devis estimatif desdits travaux.
5°) Il représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice, ainsi que pour la publication des modifications apportées au règlement de copropriété, et à son état descriptif, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.
Le Syndic exerce les fonctions suivantes:
1°) Il fait assurer l’application du règlement de copropriété en proposant, s’il y a lieu, à la décision de l’assemblée générale, les actions à engager.
2°) Il exécute les décisions de l’assemblée générale.
3°) Il administre l’immeuble, à savoir, notamment :
a) par la conservation des archives et la tenue de la comptabilité du syndicat.
b) par l’établissement du budget prévisionnel du syndicat qui sera soumis au vote de l’assemblée générale.
c) par la répartition et le recouvrement des charges y compris par voie judiciaire.
d) par la tenue d’une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ainsi que la situation de trésorerie du syndicat.
e) par l’engagement et la direction du personnel, pour les emplois fixés par l’assemblée générale, ainsi que par le congédiement du-dit personnel.
f) par la tenue à jour de la liste des copropriétaires et titulaires de droits réels (avec indication des lots qui leur appartiennent et leur domicile réel ou élu).
g) par la convocation de l’assemblée générale.
4°) Il assume la conservation de l’immeuble par l’exécution des travaux d’entretien et les travaux décidés par l’assemblée ainsi qu’en cas d’urgence en faisant procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux de sauvegarde. Pour ces derniers, après avis du conseil syndical, s’il en existe un, le syndic peut demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale, le versement d’une provision égale au tiers du montant du devis estimatif desdits travaux.
5°) Il représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice, ainsi que pour la publication des modifications apportées au règlement de copropriété, et à son état descriptif, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.
ARTICLE 42
En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, l’ensemble des fonds disponibles, la situation de trésorerie, les documents et archives concernant le syndicat.
De la même façon, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic, dans un délai de deux mois à compter de la cessation de ses fonctions, le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Aucune rétention de documents ou de fonds ne peut être prétendue quels que soient les litiges existants. Le défaut de remise à bonne date pourra entraîner après mise en demeure infructueuse, une action en référé pour ordonner sous astreinte et intérêts de retard, la remise des pièces et fonds.
En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, l’ensemble des fonds disponibles, la situation de trésorerie, les documents et archives concernant le syndicat.
De la même façon, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic, dans un délai de deux mois à compter de la cessation de ses fonctions, le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Aucune rétention de documents ou de fonds ne peut être prétendue quels que soient les litiges existants. Le défaut de remise à bonne date pourra entraîner après mise en demeure infructueuse, une action en référé pour ordonner sous astreinte et intérêts de retard, la remise des pièces et fonds.
CHAPITRE IV : LE CONSEIL SYNDICAL
ARTICLE 43 : COMPOSITION
Il est institué un conseil syndical composé de trois à douze membres, éventuellement complété par des suppléants.
L’assemblée générale, statuant à la double majorité, peut prendre la décision de ne pas instituer de conseil syndical, sauf dans le cas de fonctionnement coopératif du Syndicat. Cette décision peut être révoquée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Ce conseil fonctionnera dès que l’assemblée élira le nombre de membres nécessaires ci-dessus.
Il est institué un conseil syndical composé de trois à douze membres, éventuellement complété par des suppléants.
L’assemblée générale, statuant à la double majorité, peut prendre la décision de ne pas instituer de conseil syndical, sauf dans le cas de fonctionnement coopératif du Syndicat. Cette décision peut être révoquée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Ce conseil fonctionnera dès que l’assemblée élira le nombre de membres nécessaires ci-dessus.
ARTICLE 44 : ELECTION
Sont éligibles les copropriétaires, les associés d’une société propriétaires de lots, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Sauf dans le cas de fonctionnement en syndicat coopératif, le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires associés ou acquéreurs à terme ne peuvent être membres du conseil syndical.
Les membres titulaires et suppléants du conseil syndical sont élus aux conditions fixées par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour une durée de trois ans maximum, renouvelable.
Les suppléants sont nommés avec un numéro d’ordre. Chacun entrera en fonction, d’après son numéro d’ordre, à mesure que les sièges de titulaires deviendront vacants.
Le conseil syndical désigne son président parmi ses membres.
En cas de fonctionnement coopératif du syndicat, le syndic est élu par le conseil syndical à la majorité des membres qui le constituent et il est choisi parmi eux.
Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.
Sont éligibles les copropriétaires, les associés d’une société propriétaires de lots, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Sauf dans le cas de fonctionnement en syndicat coopératif, le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires associés ou acquéreurs à terme ne peuvent être membres du conseil syndical.
Les membres titulaires et suppléants du conseil syndical sont élus aux conditions fixées par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour une durée de trois ans maximum, renouvelable.
Les suppléants sont nommés avec un numéro d’ordre. Chacun entrera en fonction, d’après son numéro d’ordre, à mesure que les sièges de titulaires deviendront vacants.
Le conseil syndical désigne son président parmi ses membres.
En cas de fonctionnement coopératif du syndicat, le syndic est élu par le conseil syndical à la majorité des membres qui le constituent et il est choisi parmi eux.
Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.
ARTICLE 45 : ATTRIBUTIONS
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il est consulté obligatoirement par le syndic à l’occasion de l’établissement des marchés et contrats dépassant le montant fixé par l’assemblée générale ou pour lesquels le syndic est autorisé à traiter.
Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions intéressant le syndic pour lesquelles il est consulté ou dont il est saisi lui-même. Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la Copropriété. Il reçoit, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
A la majorité des voix du syndicat, l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, un mandat pour un objet déterminé.
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il est consulté obligatoirement par le syndic à l’occasion de l’établissement des marchés et contrats dépassant le montant fixé par l’assemblée générale ou pour lesquels le syndic est autorisé à traiter.
Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions intéressant le syndic pour lesquelles il est consulté ou dont il est saisi lui-même. Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la Copropriété. Il reçoit, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
A la majorité des voix du syndicat, l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, un mandat pour un objet déterminé.
ARTICLE 46 : REUNIONS
Le conseil syndical se réunit sur convocation de son président au moins une fois tous les deux mois, et toutes les fois que ce dernier le juge utile, ou sur demande du syndic. Le syndic est informé de chaque réunion du conseil syndical, mais il n’est pas tenu d’y assister quand il ne l’a pas lui-même provoquée.
Les membres suppléants peuvent être convoqués à titre consultatif aux réunions du conseil syndical.
En cas d’administration coopérative, le président du conseil syndical-syndic participe obligatoirement aux réunions du conseil syndical qu’il convoque.
En cas d’empêchement du président-syndic, le vice-président le supplée et convoque le conseil syndical qu’il préside.
Le conseil syndical se réunit sur convocation de son président au moins une fois tous les deux mois, et toutes les fois que ce dernier le juge utile, ou sur demande du syndic. Le syndic est informé de chaque réunion du conseil syndical, mais il n’est pas tenu d’y assister quand il ne l’a pas lui-même provoquée.
Les membres suppléants peuvent être convoqués à titre consultatif aux réunions du conseil syndical.
En cas d’administration coopérative, le président du conseil syndical-syndic participe obligatoirement aux réunions du conseil syndical qu’il convoque.
En cas d’empêchement du président-syndic, le vice-président le supplée et convoque le conseil syndical qu’il préside.
SEPTIEME PARTIE : DISPOSITIONS DIVERSES
ARTICLE 47 : SERVICE DE L’IMMEUBLE
Pour le service de l’immeuble, il pourra être employé à temps partiel ou à temps plein, du personnel pour l’entretien général.
En cas d’indisponibilité (accident, maladie), il sera fait appel à du personnel intérimaire ou à une société de services, ,à temps plein ou à temps partiel.
Pour le service de l’immeuble, il pourra être employé à temps partiel ou à temps plein, du personnel pour l’entretien général.
En cas d’indisponibilité (accident, maladie), il sera fait appel à du personnel intérimaire ou à une société de services, ,à temps plein ou à temps partiel.
ARTICLE 48 : NOTIFICATIONS ET CONVOCATIONS
Les notifications et mises en demeure prévues par le présent règlement sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sauf la dérogation prévue à l’article 34 ci-dessus pour les convocations aux assemblées.
Le syndic avise de même chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de toute instance judiciaire qui concerne le fonctionnement du syndicat ou dans laquelle le syndicat est partie.
La notification préalable à la prise d’inscription de l’hypothèque légale doit être faite par exploit d’huissier de justice.
Les notifications et mises en demeure prévues par le présent règlement sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sauf la dérogation prévue à l’article 34 ci-dessus pour les convocations aux assemblées.
Le syndic avise de même chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de toute instance judiciaire qui concerne le fonctionnement du syndicat ou dans laquelle le syndicat est partie.
La notification préalable à la prise d’inscription de l’hypothèque légale doit être faite par exploit d’huissier de justice.
ARTICLE 49 : ELECTION DE DOMICILE
Tout copropriétaire n’habitant pas son pavillon devra notifier au syndic son domicile élu.
Lorsqu’un copropriétaire, ou un titulaire de droits réels, n’aura pas notifié au syndic son domicile, ce dernier sera réputé de plein droit élu au domicile du Syndic.
Tout copropriétaire n’habitant pas son pavillon devra notifier au syndic son domicile élu.
Lorsqu’un copropriétaire, ou un titulaire de droits réels, n’aura pas notifié au syndic son domicile, ce dernier sera réputé de plein droit élu au domicile du Syndic.
ARTICLE 50 : PUBLICITE FONCIERE
Le présent règlement de copropriété, ainsi que toutes ses modifications ultérieures, seront publiés au bureau des hypothèques. Le syndic a tout pouvoir pour accomplir ces actes et faire toutes déclarations à cet effet.
Le présent règlement de copropriété, ainsi que toutes ses modifications ultérieures, seront publiés au bureau des hypothèques. Le syndic a tout pouvoir pour accomplir ces actes et faire toutes déclarations à cet effet.
ARTICLE 51 : CAS NON PREVUS
Tout ce qui n’est pas prévu par le présent règlement restera régi par le droit commun, à défaut de décisions prises par l’assemblée générale.
Tout ce qui n’est pas prévu par le présent règlement restera régi par le droit commun, à défaut de décisions prises par l’assemblée générale.